少額からの不動産投資、リートについて知ろう
リートを理解し投資しよう
日本の不動産投資において、リートは人気の高い投資商品です。本記事ではリートの種類や投資メリット、注意点などについてわかりやすく解説します。ちなみにリートについては以下のサイトが大変便利なので先にご紹介します。
リートとは何か
はじめに、不動産投資信託（Real Estate Investment Trust, REIT）の略称であるリートは、不動産に投資することで得られる信託です。リートは不動産投資を行うための資金を集める手間を省ける点にあります。つまり、リートは少額で不動産に投資することができます。
リートの特徴
リートは投資利回りが高い金融商品と言われています。なぜなら、税制優遇を受けるために不動産にかかる諸経費（地代、税金、管理費など）を差し引いた不動産収入の９割以上を配当に回すからです。
第1回 Jリートは税制面で有利 | 初めてのJリート｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT View
リートの仕組みは単純です。リートは信託形式で運営され、多数の投資家が少額の資金を出資することによって、不動産市場に投資します。リートの運営会社が不動産を購入し、賃貸収入や不動産売却益をリート投資家に分配します。リートの分配金は、不動産売却益や運営会社からの手数料を差し引いた利益から支払われます。 リートの定義や仕組み、投資利回りについての説明から分かるように、リートは将来的なキャピタルゲインを狙うよりも、安定的なキャッシュフローを期待する投資商品といえます。投資家は、定期的に支払われる配当金によって、安定的な収入を得ることができます。リート投資は、不動産に直接投資することに比べてリスクが比較的低いため、長期的な視野で投資することができます。
リートの種類
日本においては、賃貸物件や商業施設など不動産投資にリートが利用されることが一般的です。リートには様々な種類があり、例えば、オフィスやショッピングモールなど、投資先によって特色があります。以下に各種リートの解説をします。
①物流リート
物流リートは、物流施設や倉庫、物流関連の不動産に投資を行うリートのことです。日本の物流リートは、経済の成長に伴い、物流ニーズが増加していることから人気があります。以下は物流リートの特徴と代表的な物流リートの一例です。
特徴：成長産業に連動：物流はオンラインショッピングの普及などにより需要が高まっており、その成長にリートが連動することが期待されています。長期契約：多くの物流施設はテナントとの長期契約が一般的で、収益の安定性が高い特徴があります。
代表的な物流リート：「3281 GLP投資法人」
日本を代表する外資系物流リートです。多くの物流施設を保有しており、国内の主要都市や交通アクセスの良い地域に物流施設を展開しています。直近は成長鈍化懸念などから売り込まれていますがクオリティの高いリートです。
②商業リート
商業リートは、ショッピングモール、百貨店、店舗などの商業施設に投資を行うリートのことです。日本の商業リートは、消費者の購買力の向上や観光業の成長などにより、活気のある市場として注目されています。以下は商業リートの特徴と代表的な商業リートの一例です。
特徴：周辺環境の影響：商業施設の成功は周辺の人口密度や交通アクセスに影響されるため、立地の重要性が高いです。テナントの多様性：成功する商業リートは、様々なテナントを引き込むことで収益の安定性を図っています。
代表的な商業リート：「8964 フロンティア不動産投資法人」
三井不動産主体の商業リートです。都心部や主要都市に商業施設を保有しており、多様なテナントが入居しています。感染症での人流停滞から復活しつつあり、インバウンド関係の需要も取り込めるリートです。
③オフィスリート
オフィスリートは、オフィスビルや商業ビルのオフィスフロアに投資を行うリートのことです。経済の活性化や企業の需要により、オフィスリートは日本の不動産投資信託市場でも重要なセグメントとなっていますが、こちらも感染症影響でたたき売られた後にまだ完全回復に至っていません。
特徴：経済指標との連動：オフィスリートは、経済の動向に影響を受けやすいため、景気の好転や企業の拡大により需要が増加する可能性があります。テナントの信用力：オフィスビルの収益はテナントの信用力に依存するため、良好なテナントミックスとクレジットリスクの管理が重要です。
代表的なオフィスリート：「8951 日本ビルファンド投資法人」
三井不動産主体の古参オフィスリートです。東京都心部のオフィスビルに投資しており、優良なテナントを抱えることで安定した収益を追求しています。
④住宅リート
住宅リートは、アパートやマンション、一戸建てなどの住宅物件に投資を行うリートのことです。日本では、高齢化社会に伴うシニア向け住宅の需要増加などが住宅リートの成長に寄与しています。
特徴：安定したキャッシュフロー：住宅リートは、通常長期的な賃貸契約が一般的であり、安定したキャッシュフローを生み出すことが期待されます。人口動向への影響：地域の人口動向や需給バランスが収益に影響を及ぼすため、地域選定が重要です。
代表的な住宅リート：「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」
東急不動産をスポンサーとした住宅リートの代表的な存在です。首都圏中心に賃貸住宅を保有しており、安定した家賃収入を追求しています。
⑤ホテルリート
ホテルリートは、ホテルや宿泊施設に投資を行うリートのことです。日本は観光産業が盛んであり、インバウンド需要の増加がホテルリートにとって好影響をもたらすことが期待されます。感染症影響下でボコボコに売られました、各種補助金等の影響で価格上昇中です。
特徴：サイクリカル性：ホテルリートは観光業の景況によって波があります。景気の変動による影響を受けやすい点に注意が必要です。地域の観光需要：特定地域の観光需要やイベントの開催により、収益が大きく変動することがあります。
代表的なホテルリート：「3287星野リゾート・リート投資法人」
有名な星野リゾートをスポンサーとするリートです。土地代の安い地域にブランディング戦略を用いたホテルを運営し、収益性の高いリートです。
見るべき指標
シンプルに２つの指標を見ましょう、分配金利回りとNAV倍率です。
分配金は読んで字のごとく出資者に分配される利回りです。
そしてNAV倍率（Net Asset Value Multiples）は、REITの株価をその時点での純資産価値（Net Asset Value, NAV）で割ることによって計算されます。
「NAV倍率 = REITの株価 / 純資産価値（NAV）」
・NAV倍率が1よりも小さい場合
株価が純資産価値よりも低いことを意味し、市場では割安と見なされることがあります。この場合、株価が割安であるため、投資家はリートを割安で購入できる可能性があります。
・NAV倍率が1よりも大きい場合
株価が純資産価値よりも高いことを意味し、市場では割高と見なされることがあります。この場合、株価が割高であるため、投資家はリートを割高で購入するリスクがある可能性があります。
ではNAVが低い物を選べばいいかと言えば大間違いです。
NAVが低い=割安とも言えますが、所有物件への市場の将来的、地域的評価が低いのです。大江戸温泉リートなどは万年NAV0.7倍程度で推移しており、これはリートへの市場評価が低いととらえざるを得ません。ということで、NAVの割安性を意識して買う際も、せいぜい0.9倍台くらいのものにとどめるのが良いでしょう。
結び：今後注目すべきリートとは
以上の内容から今後注目すべきリートはどれでしょう？
・インバウンドの復活期待 → ホテル、商業リート
・経済再開でのオフィス需要増 → オフィスリート
・投資口価格復活期待 → 物流リート
・安定した価格 → 住宅リート
こういう考え方ですかね。
ちなみに１つ気を付けたいのが「利上げ」です。他の不動産と同様に金利が上がれば当然リートにも資金繰りの面からネガティブです。ですので日銀の金利に関する発表が出た際の価格下落を狙ってエントリー検討するのも良いかと考えます。以上。
金利を見て株を買え
金利と株価の関係
①金利と株価は相関する
金利と株式市場の相関関係は、投資において重要な要素です。金利が上がれば株価は下がり、金利が下がれば株価は上がる傾向があるため、投資家たちはその動向に注目する必要があります。今回はこれだけ覚えて帰ってください笑
②金利と株価の相関性とは
金利が上昇すると企業は借入金利が上がり、費用が増加します。それに伴って採算性が悪化し、業績が低下する可能性があります。それ故、投資家たちは利益の見込みが低下すると判断し、株式市場から離れる傾向があります。逆に、金利が下がると企業の利益率が上がり、株価は上昇する可能性がある。
③イールドカーブから読み取る相関性
イールドカーブとは、短期→長期金利を明示したグラフのことです。イールドカーブが上向く「正常型」の場合、将来の経済成長が期待されており、株価上昇の可能性が高く、イールドカーブが下向く「逆型」の場合、景気後退やデフレが懸念され、株価下落の可能性が高くなる。端的に言えば景気が良い時は近々金利を上げて金融引締めが予想されるため株価の下落が予想されるということです。
④日本とアメリカの比較
日本とアメリカは世界有数の株式市場ですが、国内の金利により異なる影響を受けます。日本では低金利政策が続いており、イールドカーブは正常型を維持しています。また、日本においてはイールドカーブコントロール(YCC)という独自の金利政策が取られており、長短金利が日銀方針によってコントロールされています。
ながらくデフレが続く日本における特殊な金融政策でしたが、昨今の物価上昇に伴い昨年では長期金利の変動幅が一部変更されています。前述の通り金利の上昇には一般企業にはマイナスの影響がでる一方で、銀行株など一部のセクターにはプラス影響がでますのでこちらも株式投資において重要な要素です。
アメリカは昨今の激しい物価上昇によって昨年から激しい利上げが続いています。一方で最近では物価上昇も落ち着きつつあり、将来的金利引下げが予想されているため春頃から株価は上昇基調にあります。その反面利上げに伴いイールドカーブは逆型となっているため、依然として景気後退への懸念があります。今後のポイントは近く来るであろう景気後退の大きさを見極めることです。
株式・債券投資について理解する
今回は投資を理解する上で基本的な3つの商品について理解をしましょう。
金融商品には株価・債券の2つに大きく分類できます。
この記事ではそれぞれの特徴と初心者が心がけるべき点について書いてみます。
【株式投資とは？】
株式投資とは、企業の株式を購入することで、その企業の経営に参加することができる投資方法です。株式を購入することで、企業の経営成績が良ければ株価が上昇し、その分だけ利益を得ることができます。一方で、経営成績が悪化すれば株価が下落し、損失を被ることになります。
初心者向けの株式投資では、まずは自分自身の投資目的やリスク許容度を明確にすることが大切です。また、株式投資には多くの種類がありますが、初心者には個別株式よりも投資信託やETFなどの分散投資商品を選ぶことをおすすめします。
〇メリット
高い利回りが期待できることです。また、企業の経営状況や業績などを調べることで、自分自身で情報収集ができるという特徴もあります。
〇デメリット
リスクが高いことです。また、株価変動によって損失を被る可能性もあるため、リスク許容度を明確にする必要があります。
以上のように、初心者向けの株式投資では、まずは自分自身の投資目的やリスク許容度を明確にし、投資信託などリスク分散型のものを選ぶことをおすすめします。また、高い利回りが期待できる反面、リスクが高いことや情報収集にも注意する必要があります。
【債券投資とは？】
債券投資とは、企業や国が発行する債券を購入することで、その企業や国からお金を借りることができる投資方法です。債券を購入することで、発行元から一定期間ごとに利息が支払われ、最終的に元本が返済されます。
初心者向けの債券投資では、株式同様に投資目的やリスク許容度を明確にすることが大切です。また、債券には企業債や国債など様々な種類がありますが、初心者には国債や地方債など信用リスクの低いものを選ぶことをおすすめします。
〇メリット
安定した利回りが期待できることです。また、株式投資よりもリスクが低く、安全性が高いという特徴もあります。
〇デメリット
利回りが低いことです。また、インフレーション率が上昇した場合、実質的な利回りが下落するため、インフレリスクにも注意が必要です。また、外国債券の場合為替影響による元本棄損リスクもあります。
以上のように、初心者向けの債券投資では、まずは自分自身の投資目的やリスク許容度を明確にし、信用リスクの低い国債や地方債などを選ぶことをおすすめします。また、安定した利回りが期待できる反面、利回りが低いことやインフレリスクにも注意する必要があります。
大切なのは自分に合った適切な投資対象を選ぶことです。
興味のある投資対象について学ぶ事から始めましょう！
